la concentration s’accélère sur le marché des syndics de copropriétés

C’est une obligation légale pour toute résidence de logements collectifs : le syndic de copropriété. Professionnel ou non-professionnel, il est choisi par les copropriétaires pour une durée de 1 à 3 ans. Sa mission est de gérer les finances et l’administration de la copropriété, et notamment les parties communes (ascenseurs, espaces verts, canalisations, chaudières…). Ses moyens : les appels de charge dont s’acquittent les copropriétaires chaque trimestre. Une double responsabilité que lui confient les copropriétaires.

En France, le marché des syndicats de copropriété est très éclaté entre des majors de l’immobilier type Foncia, Citya ou Nexity, qui rachètent un concurrent par semaine, souvent des TPE-PME familiales et des jeunes pousses. Au 1er juin 2022, sur 5.131 titulaires de la carte professionnelle, seuls 430 sont des syndics de copropriété à temps plein. Les autres professionnels font aussi de l’administration de biens (de la gestion locative) et de la transaction (des achats et des ventes). Actuellement ce marché, estimé à 1,4 milliards d’euros, connaît un mouvement de concentration qui ne faiblit pas.

Un PSE chez la startup Bellman

Dernière société du secteur à faire l’actualité : la startup Bellman, spécialisée dans le développement de logiciels d’administration et de comptabilité. Après avoir levé 17 millions d’euros depuis sa création en 2019, elle vient de communiquer, lors d’une réunion extraordinaire de son comité social et économique (CSE) d’entreprise, sur un projet de plan de sauvegarde de l’emploi (PSE) pour une partie de ses collaborateurs.

« La conjoncture économique, particulièrement difficile, liée au contexte international, qui créé des tensions sur les matières premières, une inflation croissante et donc une contraction de nos marchés-clés, impacte fortement les activités de l’entreprise et notamment ses capacités de financement », confirme, par courriel, une porte-parole de Bellman.

Dans un mail envoyé le 19 juillet à ses clients, que La Tribune s’est procurée, le président-fondateur Antonio Pinto leur annonce « un projet de réduction des effectifs » et leur explique que « votre gestionnaire et comptable actuels restent disponibles pour traiter vos demandes et besoins liés à votre immeuble ». Dans les prochains mois, « il est donc possible », poursuit-il, que « nous vous proposions un nouveau gestionnaire de copropriété franchisé Bellman ». Autrement dit, les copropriétés pourraient garder les mêmes gestionnaires, dont le statut professionnel aurait juste changé.

Un mouvement de fond qui touche aussi Matera

Une situation que rencontre aussi Matera (ex-illiCopro, 6.000 copropriétés et 100.000 propriétaires revendiqués). Malgré 45 millions d’euros levés depuis son lancement en 2017, la jeune pousse, qui met à disposition des copropriétaires des outils numériques pour vérifier les comptes et trouver les documents administratifs, revoit actuellement son organisation interne.

« Beaucoup de startups américaines cotées ont vu leur valorisation tomber assez bas. Cela impacte toute la chaîne de financement », affirme le directeur général de Matera, Raphael Di Meglio« Nous sommes obligés de nous orienter vers de l’efficacité financière plutôt que vers l’hypercroissance », ajoute-t-il.

Aussi Matera va conserver son activité d’aide aux syndics tout en proposant une offre de gestion locative début 2023. 40% de ses copropriétaires sont des bailleurs, c’est-à-dire des propriétaires non-occupants qui louent leur logement à autrui, et lui demandent des outils en ce sens.

« C’est naturel de nous développer sur ce créneau. C’est ce que font déjà les administrateurs de biens », dit encore le patron de Matera.

Une concurrence qui agace les gestionnaires de copropriété

Il y a trois ans, ces derniers – l’Association nationale des gestionnaires de copropriété (ANGC), la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM), Foncia et le Syndicat national des professionnels de l’immobilier (SNPI) – l’ont poursuivi en justice pour « concurrence déloyale » et « pratiques commerciales déloyales et trompeuses », à la suite de publication d’affiches baptisées « Merci Syndic ».

En février 2022, Matera a été reconnue coupable et condamnée à payer à chacun de ses plaignants 20.000 euros de dommages et intérêts. Son homologue Bellman fait, aussi, l’objet d’une assignation au tribunal de commerce, avec une première audience en septembre 2022, à la suite d’affiches publicitaires mettant en scène des copropriétaires sado-masochistes, contraints de prendre l’escalier du fait d’une panne d’ascenseur.

« Cela relève de la concurrence déloyale par dénigrement et de la violation du code de déontologie des professionnels de l’immobilier au chapitre de la confraternité », justifie le président de l’Association nationale des gestionnaires de copropriété (ANGC, 1.000 adhérents).

« Sans même avoir fait leurs preuves, ils tendent à faire croire qu’ils ont la solution miracle pour gérer les copropriétés, en faisant passer les syndics pour des ”ringards à l’âge de pierre” qu’il faudrait ”dépoussiérer” », enchaîne Gilles Frémont.

Homeland et FaciliCiti continuent de croire en leur modèle

Malgré cette guerre des chefs, d’autres jeunes pousses continuent de croire en leur modèle. C’est le cas de Homeland, lancée en 2016 avec une approche « hybride » qui repose sur des logiciels et des équipes expertes sur le terrain pour répondre directement aux copropriétaires. Après avoir été autofinancée pendant trois ans et levé 11 millions d’euros depuis 2019, la jeune pousse proclame un parc de 500 résidences en Île-de-France, à Bordeaux, Lyon et Montpellier. Dotée de 80 personnes, elle recrute 2 à 3 personnes par mois.

« Il n’y aura pas de casse sociale. Les gestionnaires et comptables vont retrouver du travail », assure son co-fondateur Renaud Lerooy« Les acteurs traditionnels comprennent qu’il faut innover et commencent à investir. C’est tout autant bénéfique pour les copropriétaires », ajoute-t-il.

 Présente en Île-de-France, à Marseille et Lyon, la startup FaciliCiti travaille, elle, avec les promoteurs pour faire du syndic de copropriété et de la gestion locative dans l’immobilier neuf. Son cœur de métier : des « facilitateurs » qui animent jusqu’à 750 logements maximum dans un rayon de 30 minutes à pied maximum.

« Le numérique est indispensable mais il n’est qu’un moyen pour affecter des ressources à la proximité et au terrain », déclare sa directrice générale Fabiola Barreira« Le facilitateur peut mettre en relation les copropriétaires sur les besoins du quotidien, comme le soutien scolaire, une heure de ménage ou encore du baby-sitting entre voisins », égrène-t-elle.

 « Le mouvement de concentration ne faiblit pas »

Reste que le métier de syndic ne s’improvise pas. « Il s’exerce sous condition de diplômes ou en validation des acquis de l’expérience », rappelle Dalila Begriche, juriste au Syndicat national des professionnels de l’immobilier. D’autant qu’en parallèle, « le mouvement de concentration ne faiblit pas », assure Géraud Delvolvé, délégué général de l’Union des syndicats de l’immobilier (Unis). Il ne croit pas si bien dire : l’âge moyen des syndics est de 54 ans, et, en l’espace de quelques années, 10 syndics sur 15 de l’ancien bureau de l’Unis ont vendu leur activité.